フラット35で後悔する？メリットやデメリットを解説！新潟エリア

マイホームを建てる際に、多くの人々が住宅ローンを活用します。住宅ローンには、民間の金融機関が提供する商品の他に、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」という選択肢があります。

ここでは、そんなフラット35の特長やメリット・デメリットについて詳しくご説明します。

フラット35ってなに？

フラット35は、住宅金融支援機構が提供する住宅ローン商品です。この商品では、借入期間中は金利が一切変動しません。一方、一般的な民間の住宅ローンでは、市中金利の変動に応じて金利が変化し、返済額も変動する可能性があります。

また、フラット35は住宅金融支援機構だけでなく、全国約300の金融機関でも取り扱われており、どこでも利用することができます。これに対して、民間の住宅ローン商品は、大抵が類似点を持っている傾向があります。

フラット35は金利の固定化という特徴だけでなく、民間の住宅ローンとは異なる点がいくつかあります。

フラット35の審査項目はなにがあるの？

フラット35を利用するには、住宅ローンの審査を通過する必要があります。その審査では、申込者の個人情報だけでなく、物件にも一定の基準が求められます。申込者に関する主な条件は以下の通りです。

– 本人か親族が居住する新築中古住宅の購入資金か新築住宅の建設資金であること

– 日本国籍を有するか、または日本への永住許可を受けていること

– フラット35を申し込んだ時点での年齢が70歳未満であること

– 年収が400万円以下の場合、年間返済率が年収の30％以下であること

– 年収が400万円以上の場合、年間返済率が年収の35％以下であること

– 借入金額が100万円以上8,000万円以下であること

また、物件に関する主な条件は以下の通りです。

– 一戸建ての場合は床面積が70平方メートル以上であること

– マンションの場合は床面積が30平方メートル以上であること

– 2部屋以上の居室とキッチン、トイレ、浴室が設置されていること

– 耐火構造、準耐火構造、耐震基準に適合していること

申込者の属性や物件の状況によっては、さらに条件が追加される場合があるので、注意が必要です。

フラット35のメリットはなに？

フラット35のメリットについて見ていきましょう。このプランを利用する場合のメリットはいくつかあります。

まず、最も大きな特徴は金利が一切変動しないことです。これにより、毎月の返済額が一定になるため、返済スケジュールを計画的に組むことができます。

通常の民間の住宅ローンでは、連帯保証人の提出が求められます。しかし、身内に連帯保証人がいない場合、住宅ローンの利用が難しくなります。

一方、フラット35は基本的に保証人が不要です。そのため、保証人を立てることが難しい人にとっては大きなメリットとなります。

フラット35のデメリットはなにがある？

フラット35のデメリットについて解説いたします。この住宅ローン商品にはいくつかの注意点がありますが、その中でも重要なものをご説明します。

1. 金利が高め  

フラット35は、全期間が固定金利となるため、35年間同じ金利で返済することになります。この固定金利は、返済スケジュールを予測しやすくする利点がありますが、他の一般的な住宅ローンよりも金利が高めに設定されています。

金利の変動リスクを排除するために、若干高めに設定されていると考えられます。

2. 頭金が必要  

通常、フラット35では頭金が必要です。一般的な住宅ローン商品では頭金不要のフルローンも選択できますが、フラット35では基本的に頭金が必要です。

審査において、9割以上の融資率の場合は金利が高くなったり、より厳格な審査が行われることもありますので、頭金の用意が必要です。

3. 団信が高い  

フラット35の場合、団体信用生命保険（団信）への加入が必要とされることがあります。団信に加入することで保険料が返済金利に組み込まれ、返済金利がやや高くなる傾向があります。

これは、長期返済のリスクヘッジのために設定される条件です。

4. 繰り上げ返済が不自由  

フラット35では、繰り上げ返済がやや不自由です。借入先を訪問しての繰り上げ返済は、100万円以上からの受付となり、1か月前までの申請も必要です。

ネットでの手続きであれば10万円からの繰り上げ返済が可能ですが、金額によってはやや高額となるため慎重に考える必要があります。

5. 金利が下がっても変わらない  

金利が下がった場合、一般的な住宅ローン商品では返済額が減ることがありますが、フラット35では金利が固定されているため、返済額が変わりません。

金利の下落による恩恵を受けることができないという点もデメリットと言えます。

6. 融資までの時間が長い  

フラット35の融資を受けるためには、適合証明書の提出が必要です。この適合証明書は専門の資格者に依頼する必要があり、発行までに1か月ほど時間がかかる場合があります。

このため、審査に時間がかかる要因となります。

フラット35で後悔する？失敗例をご紹介

フラット35のデメリットについて説明しましたが、そのデメリットを理解せずに申し込んでしまうと、後で後悔することがあります。

実際にフラット35を理解しきれずに契約してしまい、後で後悔することになった失敗談をご紹介します。

ケース1: フラット35を利用したとたん金利が下がった

フラット35は、長期にわたり金利が変わらないという特徴があります。金利が上昇すれば、民間の住宅ローンを利用している場合は返済金額が増えますが、金利が下がれば返済額が減ることになります。

ところが、フラット35を利用した直後に金利が下がってしまい、民間の住宅ローンを利用した方が返済金額が少なくなったというケースが報告されています。

フラット35は金利が固定されているため、通常の金利よりもやや高い場合があります。そのため、高い金利で長期間返済しなければならなくなったという失敗談もあります。

ケース2: 頭金の額で金利が変わった

フラット35では、基本的に頭金を入れなくても審査が行われます。しかし、住宅ローンの9割以上を融資する場合、金利が上昇してしまう条件があります。

このため、審査も厳しくなり、審査に落ちるケースが増えます。

頭金なしでフラット35を利用できると思っていたのに、実際には頭金を入れなかったために金利が上昇してしまったという声も聞かれます。

頭金の額で金利が変わることを理解していなかったために起こった失敗談です。

ケース3: 物件の状況で審査が不可

民間の住宅ローンの審査では、申込者の属性が主に審査されますが、物件の状況も審査の一部です。フラット35の場合は、申込者の属性だけでなく物件の状況も審査されます。

適合証明書が発行できない物件だった場合、フラット35の利用ができません。物件の状況まで審査の対象になることを知らなかったため、適合証明書が発行できずフラット35の利用が不可能になったというケースもあります。

物件の審査が民間の住宅ローンよりも厳格である点も理解していないと、失敗してしまう可能性があります。

フラット35を避けるべき人

– 金利が低い変動金利を希望する人

– 「住宅の審査」の基準を満たしていない人

– 頭金を用意できない人

– 繰上返済を検討している人

– 借り換えを検討している人（特にフラット35Sへの借り換え）

近年の低金利状況により、変動金利は非常に低水準にあります。金利が上昇する可能性はありますが、現状では変動金利を選ぶことで、毎月の返済額や総返済額を抑えられる可能性があります。仮に今後金利が上昇しても、共働き家庭や高収入世帯、預貯金が多い家庭などは、金利上昇のリスクをカバーできる可能性が高いです。そのため、現状の低金利を利用することも一つの手です。

また、フラット35には住宅の審査があり、頭金を用意できない場合は金利が上がってしまいます。フラット35の繰上返済には手数料がかかりませんが、返済額は最低でも10万円以上からとなっています。さらに、民間のローンからフラット35への借り換えはできません。

一方、民間の住宅ローンを利用すれば、さまざまな金利タイプから自分のライフプランに合ったものを選ぶことができます。今後の金利動向には注意が必要ですが、現状では変動金利を選択することで金利を大きく引き下げることができ、固定期間選択型であってもフラット35より金利が低く抑えられる可能性があります。金利上昇リスクが気になる場合でも、民間の住宅ローンは長期固定金利型も提供しています。さらに、民間の住宅ローンには住宅の審査がなく、繰上返済も少額から可能なケースが多いです。

このように、フラット35が必ずしもすべての人に適しているわけではないことを考慮し、自分の状況やニーズに応じた選択をすることが重要です。

失敗しないためのポイントは？

フラット35は適切に利用すれば、長期間にわたって安定した返済スケジュールを組みやすい住宅ローン商品です。

ただし、そのメリットだけでなくデメリットも理解しておくことが重要です。デメリットを理解せずにフラット35を利用すると、後で後悔することがあるかもしれません。

そこで、フラット35を利用して住宅ローンを失敗しないための対策について紹介します。

ポイント① 民間ローンとの比較

フラット35を申し込む前に、必ず民間の住宅ローンと比較しましょう。フラット35は審査が簡単で入りやすいと思われがちですが、実際にはそうとは限りません。状況によっては、民間の住宅ローンの方が条件が良い場合もあります。

金利や保証人の有無、事務手数料など、さまざまな点を比較して、フラット35のメリットが明確になったときに融資を申し込むことが適切です。

ポイント② 金融機関に相談する

フラット35と民間の住宅ローン商品で迷っている場合は、金融機関に相談してみるのも一つの方法です。ただし、注意点として、フラット35も取り扱っている金融機関に相談することが重要です。

取り扱いがない場合、自社の住宅ローン商品を勧められることがあります。そのため、客観的な視点で判断し、さまざまな意見を聞いた上で、自分に合った選択をすることが大切です。

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引用元：e戸建て

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引用元: Google

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ミサワホームの評判と口コミ

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引用元: みんなのマイホーム

注文住宅を建てる前に！新潟市ってどういうところ？

新潟市は、古くから「みなとまち」として栄えてきました。明治22年に市制が施行されて以来、近隣の市町村との合併により人口は約81万人となり、平成19年4月1日には本州日本海側で初めて政令指定都市に指定されました。

整備された高速道路網や上越新幹線により首都圏と直結しており、国際空港や国際港湾も有しており、本州日本海側の拠点都市として高い都市機能を備えています。

一方で、広大な越後平野は、農畜産物の一大産地であり、米や野菜、果物、畜産物、花き類などが生産されており、また日本海側に面し、信濃川・阿賀野川の両大河や福島潟、鳥屋野潟、ラムサール条約登録湿地である佐潟など、多くの水辺空間や里山などの自然環境にも恵まれています。

そんな新潟市で、注文住宅を建てるときに気になる住環境を気候、利便性、治安の良さ、3つの視点からお伝えします。

気候

日本海と聞くと、冬の荒々しい波と曇り空というイメージが強いかもしれませんが、新潟市は関東以北の政令市の中では比較的温暖であり、冬の寒さも北海道ほど厳しくはありません。

平均気温が零下になる月はなく、東京とほとんど変わりません。

さらに、日本海を北上する暖流の影響もあり、仙台市や周辺の内陸都市と比較しても、年間平均気温が高いといえます。

利便性

新潟市の中心に位置する新潟駅には、上越新幹線やJR越後線、JR白新線、JR信越本線、JR磐越西線といった列車が乗り入れています。上越新幹線を利用すれば、最速で約1時間40分で東京へアクセスできます。また、駅前からは池袋や新宿へ向かう高速バスも運行されており、所要時間は約5～6時間ほどです。夜行便も利用できるため、早朝に東京へ行きたい場合には便利です。

また、新潟空港からは成田空港への航空路もあり、所要時間は約1時間5分ほどです。新潟空港からは名古屋や大阪、神戸、福岡、沖縄（那覇）、札幌、ソウル、上海、台北などへも直行便が運航されています。

治安

新潟県警の犯罪統計によると、2021年の新潟県内での刑法犯発生件数は7,746件で、そのうち新潟市での発生件数は3,238件で、約42％を占めています。2021年末時点での新潟市の推定人口は約78万人であり、新潟県全体の推定人口は約217万人です。そのため、新潟市の犯罪率は県内のほかの地域に比べてやや高めと言えます。ただし全国的な観点で見ると、2021年の人口1万人あたりの犯罪認知件数の全国平均は約45.2件ですが、新潟市は約41.5件と全国平均を下回っています。したがって、特に新潟市の治安が悪いとは言えません。また、新潟市内の犯罪発生状況を見ると、中央区が最も件数が多く、1,071件となっています。他の政令指定都市と比較すると、2019年のデータによれば、新潟市の1万人あたりの犯罪件数は62.9件で、政令指定都市20市の中では8番目に少ない数字となっています。